Na trhu jsme od roku 2008, PENB tvoří asi 11 % našeho obratu a kromě průkazů nabízíme celou řadu služeb. Projekty revitalizací bytových domů počínaje přes energetické audity, kompletní servis v programu NZÚ a termografickým měřením konče. Zejména u energetických průkazů se občas setkáváme s obrovským tlakem na cenu. Proto publikujeme tento článek. Možná se na nejlevnější průkazy na trhu budete odteď dívat novýma očima.
Každé poptávky si vážíme. Pod cenou ale nepracujeme. Vy ano?
Musí zaznít jasně, že každé poptávky na zpracování průkazu si opravdu vážíme a už víc než dva roky jsme neutratili ani korunu za reklamu. Lidé nás buď sami najdou na internetu, nebo jde o kontakty přes doporučení spokojených klientů. Existují ale poptávky, kde dopředu víme, že nemůžeme vyhrát. Proč a o co jde?
Vnímání významu průkazu se liší
Někteří lidé chápou zpracování průkazu budovy jako nadbytečné zlo, byrokratickou šikanu, výmysl EU a podobně. Kvůli tomu pak chtějí zákonnou povinnost splnit i za cenu velkých ústupků v kvalitě PENB. Ten, kdo chce řídit auto, potřebuje řidičský průkaz. Všichni víme, co znamená, když z autoškoly vyjde řidič, který neumí jezdit. Ohrožuje ostatní. Ten, kdo chce prodat nebo pronajmout dům či byt, potřebuje průkaz energetické náročnosti.
Nekvalitní PENB znamená vyhozené peníze
Prodejce či pronajímatel ví, v jakém stavu se nemovitost nachází, kolik stojí její provoz a jaké má případně skryté vady. Jenomže kupující nikoli. Pokud není odborníkem, některé věci nemá šanci poznat. I proto vznikla příručka Jak koupit bydlení, na které jsme se také autorsky podíleli. K přečtení doporučujeme i článek Co je PENB a proč je důležitý. Pak zjistíte, že nejlevnější energetický průkaz na trhu nemusí stačit.
Co tvoří cenu energetického průkazu?
Vezměme to popořádku. Jak funguje celý proces přípravy PENB?
Oslovení zákazníků
Zákazníci zpracovatele průkazu nacházejí různými způsoby: pomocí reklamy, vyhledání, na doporučení apod. Jen pro ilustraci: klasická reklamní kampaň ve vyhledávání na Googlu stojí inzerenta ve spojení s klíčovým slovem „penb“, „energetický štítek“ nebo „průkaz energetické náročnosti budovy“ asi 22,- Kč za 1 kliknutí na reklamu.
Náklady na získání 1 klienta
Předpokládejme na základě oborových standardů, že opravdu úspěšný obchodník získá ze 100 kliknutí 5 poptávek (marketéři tomuto ukazateli říkají míra konverze), z nichž jeden poptávající se stane skutečným zákazníkem. Spočítejme tedy náklady na 1 získaného klienta:
100 x 22,- Kč = 2.200,- Kč
My už více než 2 roky neutrácíme za reklamu ani korunu.
To znamená, že aby průměrný zpracovatel inzerující ve vyhledávání na Googlu mohl pracovat pro 1 klienta a připravit pro něj PENB, musí utratit v kampani průměrně 2.200,- Kč. Pokud je čistě hypoteticky jeho úspěšnost na dvojnásobná, náklady klesnou na polovinu. Pořád by to bylo asi 1.100,- Kč. A pozor – vůbec jsme nepočítali s náklady na sestavení a spuštění + optimalizaci reklamní kampaně. Tu si buď zadavatel sestaví sám, nebo pro něj pracuje marketingový specialista ↑. A ten to zdarma neudělá.
Příprava nabídky
Přípravu nabídky musíme do nákladů také zahrnout. Zde se situace hodně liší zpracovatel od zpracovatele, ale vždy musí proběhnout alespoň základní kalkulace pro stanovení ceny, komunikace s klientem a je také zapotřebí odpovědět na dotazy. Zkrátka – ani tato fáze se nedá přeskočit.
Zajištění podkladů
Pro zpracování průkazu je zapotřebí mít k dispozici podklady. Ideální je, pokud jsou v elektronické formě, vyhovuje však i papírová (energetický specialista si je zkopíruje). Pokud k dispozici nejsou, mohou být v archivu stavebního úřadu, popř. se objekt musí zaměřit.
Prohlídka nemovitosti
Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií jasně stanoví, že průkaz musí být zpracován úplně, objektivně a pravdivě. Nevěřte, pokud některý ze zpracovatelů řekne, že se nemusí přijet podívat, popřípadě mu stačí jen fotografie. Takto zpracovaný průkaz odporuje liteře zákona. Není také zcela jasné, jak vypadá obrazová dokumentace, která by v kvalitním průkazu měla být, pokud se „specialista“ na dům osobně nepodívá.
Do prohlídky nemovitosti je potřeba započítat minimálně
- náklady na dopravu
- čas strávený na místě
Studium podkladů
Když se připravuje energetický průkaz, využívá se celá řada podkladů. Od informací o technických zařízeních v domě až po výkresovou dokumentaci. Díky ní se sestaví energetický model budovy. Také stanovení jednotlivých zón budovy je mnohem pohodlnější.
Vlastní příprava průkazu
Existují různé způsoby, jak připravit průkaz. My například využíváme software Energie 2016, možností je však více (například od DEK Soft ↑). Příprava jako taková i se studiem podkladů trvá pro průkaz energetické náročnosti běžného rodinného domu asi 8-9 hodin.
Tisk a kompletace
Průkaz energetické náročnosti budovy má nejčastěji 60 a více stran, výjimkou nejsou ani 90 stránkové dokumenty. Klient od nás dostává 2 barevné kopie + elektronickou verzi. Každý průkaz opatříme pečetí. Nákladová cena za 1 stránku barevného laserového tisku je 3,2,- Kč.
Základní náklady na vytištění průkazu
Spočítejme jednoduše náklady na pouhé vytištění – bez svázání, desek, kalounu:
(60 stran x 3,60 Kč) x 3 = 648,- Kč
To je nekompletní cena, která nebere v potaz čas na kompletaci, svázání, podpisy ani peníze stranou kvůli opotřebení a pozdějšímu nákupu další tiskárny.
Dodání průkazu
Průkaz a vypůjčené podklady jsou zasílány klientům poštou. Nejčastěji lze využít doporučené psaní. Poštovné činí 48,- nebo 54,- Kč, a to pro případ, že zásilka není pojištěna (což se v případě zasílání projektů doporučuje). Takže berme 54,- Kč jako opravdové minimum. Bez obálky a nákladů na cestu na poštu.
Průběžné shrnutí
Zastavme se na chvilku a řekněme si, jak vysoké minimální nekompletní náklady jsme dosud napočítali:
- získání zákazníka reklamou: 2.200,- Kč (pokud jsou aktivní reklamní kampaně, kvalifikovaný odhad)
- tisk a kompletace: 648,- Kč
- poštovné: 54,- Kč
Celkem: 2.902,- Kč. Tyto náklady vysoce převyšují nejnižší ceny za zpracování PENB, které na trhu lze najít. A pozor: do této částky nebyly započteny náklady na vlastní práci a dopravu. Minimální čas potřebný na přípravu průkazu pro rodinný dům je přitom se vším všudy průměrně 12-13 hodin.
Další náklady související s přípravou průkazu
Existuje ještě celá řada dalších nákladů, které se do ceny průkazu energetické náročnosti promítají. Namátkou:
- náklady na cestu ke klientovi na prohlídku domu
- náklady na vytápění a elektřinu
- náklady na běžnou dopravu do a z práce
- náklady na pořízení počítače
- náklady na základní kancelářské vybavení
- připojení k internetu a telefon
- školení, semináře, odborná literatura
Výše uvedené náklady se liší zpracovatel od zpracovatele. Nicméně hradit je musejí všichni ve vyšší či nižší míře. Jak je to se mzdou? Podívejte se na zákonem stanovenou minimální mzdu v ČR v roce 2017. Skutečně věříte, že některý ze „specialistů“ je ochoten pracovat (i pokud je OSVČ) na úrovni za 66,- Kč na hodinu, tj. měsíčně si přijít na 11.088,- Kč (mínus zákonné pojištění, pokud je OSVČ)? Nebylo by lepší nechat se raději zaměstnat jako pomocná pracovní síla v supermarketu (samozřejmě ve vší úctě k této profesi, je potřebná – jako každá poctivá práce).
Nejnižší cena průkazu zavdává otázku: na čem zpracovatel šetří?
Buďto jde o altruisty, kteří pracují zadarmo a žijí ze sluneční energie, nebo se někde něco šidí. Zkušenosti z praxe říkají, že spíše to druhé je pravda. Doc. Mareš, který často vede odborné semináře Asociace energetických auditorů, se o nekalé praxi některých „energetických specialistů“ zmiňoval např. na semináři, který proběhl v zimě na ČVUT.
Rizika spojená s nekvalitně zpracovaným průkazem
Pokud není průkaz zpracován podle zákona, tj. kvalitně, neodpovídá realitě a je k ničemu. Není to tak, že se „vlk nažral a koza zůstala celá“. Tento pocit totiž velmi rychle zmizí v případě, že Státní energetická inspekce provede kontrolu a najde v průkazu pochybení. Pokuta se pohybuje až do výše 200.000,- Kč. Navíc špatně zpracovaným průkazem byl uveden zájemce o koupi či pronájem nemovitosti nebo její části v omyl, takže i uzavřená smlouva může být neplatná.
Vyplatí se energetický průkaz za nejnižší cenu?
Cena PENB například u prodeje běžného rodinného domu tvoří cca 0,3-0,4 % z celkové ceny. Vyplatí se ušetřit na transakci 3 tisíce Kč a bát se, že dostanu pokutu 100.000,- Kč?
Soutěžili jsme ve výběrovém řízení na zpracovatele PENB pro bytový dům. Předseda SVJ nám sdělil, že konkurenční nabídka je 2 x nižší, než byla ta naše. Na 1 bytovou jednotku to činilo 100,- Kč. Za cenu, kterou konkurent nabízel, se průkaz zkrátka nedal připravit. Zakázku jsme vyhráli – právě tím, že jsme klientovi poctivě vysvětlili, z čeho se cena průkazu skládá.
Věříme, že odpověď na otázku, zda se vyplatí pořizovat PENB za nejnižší ceny na trhu, teď pozorný čtenář již zná. Jen pro dokreslení – zde namátkou přidáváme několik článků v médiích, kde se téma nejlevnějších průkazů řeší:
- Státní energetická inspekce odhalila v loňském roce řadu pochybení ↑ (Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR)
- Na co dát pozor při zpracování PENB ↑ (Estav.cz)
- Prodala dům bez energetického průkazu, teď jí hrozí pokuta 100 tisíc ↑ (Novinky.cz)
- Pozor na špatné energetické průkazy. Stát je nedokáže hlídat ↑ (Aktuálně.cz)
- Hledáte nejlevnější energetický průkaz? Pozor! ↑ (OkoloBytu.cz)
Závěrečná poznámka – pojem PENB vs. energetický štítek
PENB bývá někdy nesprávně označován za energetický štítek. Zde je vysvětlení, jak se který dokument správně jmenuje.
